第一次買房應該向置業(yè)顧問咨詢哪些問題?
第一次買房看房的人可能會不知道關于買房,應該看哪些內容,關注哪些點,房子太大,方方面面的東西都要注意到,反而會毫無頭緒,無從問起,結果就是被置業(yè)顧問給繞進去了。那么,買房應該向置業(yè)顧問咨詢哪些問題呢?買房的時候,最好帶上一個小本本,記好自己想要了解的內容,比如位置、價格(小區(qū)價格和項目周邊房價)、樓號、樓層、戶型、朝向、層高、交通、配套、開發(fā)商、容積率、綠化率、得房率、物業(yè)費、水電費、供暖方式及費用、拿地時間、入住時間、期房的未來規(guī)劃、精裝房的裝修標準、贈送面積等。
到達現場后,你可以問這些問題:
1、你得知道你買的房子是不是合法的商品房,所以最先問的是有沒有五證兩書。
2、要了解是什么開發(fā)商開發(fā)的,慎重起見,一些大的開發(fā)商,有實力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤會更有保證一些。
3、問還剩什么樣的房子,是簽合同還是認購協議。
4、問戶型,都有什么樣的戶型,什么樣的結構,多大的面積,從中選擇你要的房子。
5、選好戶型以后要選樓層和位置,你得問都有幾層的房子,在小區(qū)的什么位置。
6、問朝向,前面的都確定了,就該知道這個房子的朝向怎么樣了。
7、房子里面的具體的東西比如:開間、進深、層高、配套以及配套費等。
8、問了這么多,你可以問房價了,然后知道首付是多少,你打算怎么付款,現在購買有什么優(yōu)惠之類的。
小編要說的是,打算買房子的朋友,不知道向職業(yè)顧問問哪些問題的,一定要提前做好功課,把關鍵的問題記錄下來。
(以上回答發(fā)布于2016-06-01,當前相關購房政策請以實際為準)
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去售樓處看房時一定要問清這些問題
房子是非常大宗的商品,所以大家買房前,都是會去售樓處實地看下,那么到了售樓處后,大家都會對價格,戶型,位置等方面去進行詳細的了解,除此之外,還有哪些問題是需要問清的呢一、問自己傾向的房子的具體價格
售樓處一般對外說的,大多都是均價或者是起價,但實際上,不同的戶型,不同的樓層等,房子的價格不會是完全相同的。所以在選定了傾向的樓層和戶型后,需要向售樓處來問清實際的價格,不僅能做到心里更有數,而且在參觀別的樓盤時,也能更好的進行對比,選出性價比更高的房子來。
二、遇到特價房時,問清特價的原因
有時售樓處會推出一些特價房,但這樣的房子,有時是樓層或戶型不是很好,如果想挑選一套更宜居的住房,那么較好能提前了解清楚特價的原因,然后根據自己的實際情況去判斷是否適合。
三、問清公攤占比
所謂公攤就是整棟樓的公用部分的建筑面積,雖然不算在房子的實際面積中,但買房時需要和整棟樓的業(yè)主共同分攤這部分面積費用,像變電室、電梯井、樓梯間、樓道走廊等都屬于公攤面積。如果兩個房子的建筑面積相同,那么公攤越大,得房率越低,無形中就會大大增加購房成本。
四、問車位情況
現在有車的家庭越來越多了,而且很多人家庭買的是電車,還涉及到安充電樁的問題,如果沒有自己的車位,那真是一件麻煩的事情。所以在售樓處一定不要忘記詢問小區(qū)的車位情況,比如停車位置、車位配比、車位價格以及車位租金等。
去售樓處買房子主要問什么 售樓處賣房子的技巧有哪些
到售樓部的時候需要了解更多有關買房子的相關信息才可以。對于一個樓盤的判斷,其實在售樓部咨詢工作人員就能夠知道很多,所以要知道去售樓部處買房子主要問什么,售樓處賣房子的技巧有哪些。
買過房子的人對于售樓部自然會比較熟悉,但是對于大部分人基本上都是初次 買房 ,所以到售樓部的時候需要了解更多有關買房子的相關信息才可以。對于一個 樓盤 的判斷,其實 在售 樓部咨詢工作人員就能夠知道很多,所以要知道去售樓部處買房子主要問什么, 售樓處 賣房子的技巧有哪些。
去售樓處買房子主要問什么
去售樓處買房子主要問 房源 信息、問具體價格、問 交房 標準、問周邊 配套 等。
1、問房源信息
可以向售樓人員咨詢 房屋 戶型 特征、套內建筑面積的大小、 裝修 狀況、 公攤面積 、得房率、優(yōu)惠政策等信息,并將這些信息總結起來進行對比,將有助于選到合適劃算的房子。
2、問具體價格
一般 購房 者在 樓書 上看到的往往是 均價 ,顧名思義就是該項目的平均價格,實際上不同的樓層、戶型、朝向,具體的價格是不同的,所以要問清楚。
3、問周邊配套
了解完房價之后,對于 小區(qū) 周邊的配套也要多做了解。房屋周邊的配套設施主要包括交通配套、學校配套、 商業(yè) 配套、醫(yī)療配套、金融配套、文化休閑配套等。
4、問交房標準
通常 開發(fā)商 在樓盤開建的時候就已經開始 預售 了,在售樓部一般也只能看到樣板房,所以在 買期房 的時候要問清楚入住的時間和條件。比如入住時水電、網絡等是否能正常使用,以及小區(qū)內保潔、綠化、排污、照明、信報箱等設施是否可以正常使用。
售樓處賣房子的技巧有哪些
1、不要只是一味地跟隨市場進行定價,而是要多方面評估,在賣房子的時候,最讓房主頭疼的就是房子的定價了,不少的房主都對如何定價比較迷茫,甚至說不知道從哪些方面下手,于是就索性直接跟隨者市場的價格來定價。
2、但是自己手里的房子畢竟是和別人的房子有差異的,要是比別人的好,就賣虧了,要是沒別人的好,就沒有人買,所以說定價一定要盡量做到精準。事實上影響房價的因素有很多,房主大可以從下面這幾個方面來入手:地理位置、建筑質量、房型結構、 房齡 、 物業(yè)管理 、生活配套設施等,總之要對房子進行全方位的評價。
售樓部主要是對房屋進行銷售,有很多新手在來到這里的時候不知道相關的問題,所以一激動可能也不知道自己來到這里的目的是干嘛的了。對于售樓部出買房子主要問什么,售樓處賣房子的技巧有哪些,上面已經給做出了相關的介紹,應該要多了解一下樓盤的周邊信息,交房子的時間以及價格等等。
我想買個房子,想打電話咨詢一下,卻不知道該問什么?大家?guī)蛶兔?/p>
五證,一個是建設用地規(guī)劃許可證,第二是建設工程規(guī)劃許可證,第三是建設工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預售許可證,這兩種要核發(fā),看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內,以確保將來順利的辦理產權證。
購房過程中涉及的法律問題
作為購房者來講,是老百姓一生當中一個非常重要的問題,就是說先得安居才能樂業(yè),所以,對于老百姓來講買一套稱心如意的住房是老百姓一個很重要的問題。但是在購房過程中出現了很多問題,不時在報紙或者其他的新聞媒體上有所披露,其實,很多問題應該說是如果購房者比較謹慎,對于購房的知識比較了解,很多問題是可以避免的。
個人在購房中,大體上分三個階段。
第一,購房前的準備,購房者首先應該慎重的選擇一個物業(yè)的項目,就是你準備購買什么樣的房子,首先應該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境,非常重要的一點應該對開發(fā)商的資信進行一個了解,就是說在購房前購房者應該對你選擇的物業(yè)項目有一些最基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應該從哪幾個方面講。
第二,簽訂認購書和商品買賣合同,這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候,應該注意到查驗五證,我后面會講什么叫五證。交付定金,簽訂認定書,選擇付款的方式,簽訂商品房買賣的合同,再交付購房款,辦理銷售或者叫預售登記,這是購房中的第二個階段。
第三,交房和辦理產權登記,就是開發(fā)商在辦理完登記后,簽收“兩書”,接受物業(yè),申領產權證。
具體講,涉及到一些法律問題。
第一,如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告,在閱讀售樓書的時候,首先要注意售樓書中是否有商品房的預售許可證,這是對開發(fā)商資質衡量的一個重要標準。為了確認預售許可證的真實性,一個是可以通過在互聯網上查詢、核對,核對這家房地產開發(fā)商是不是名副其實的,是不是有預售許可證。其次,可以根據自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息,決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息,有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明,比如說多少多少分鐘的車程,10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越,那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了,你是開的小轎車還是公共汽車,是什么時速的,所以用幾分鐘的車程確定地段的位置,這已經被國家工商局認定為是違法的廣告。可是,往往在售樓書中都有這個,我們應該特別注意。
怎么保證售樓書的內容具有法律效率?我看到售樓書之后確實非常感興趣,但是又怕最后買了房子以后,不象售樓書中所描述的那些美妙?怎么辦?根據法律的規(guī)定,如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力,就一定要把售樓書的內容明確的寫到后面的商品房銷售合同中,這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境,這么好的戶型、這么好的地段,想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務,就把售樓書的內容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話,一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務,他就要承擔責任。
在售樓書驗完以后要簽訂認購書,要交定金,提醒購房人要注意,認購書里的定金和訂金的區(qū)別,定金是一個專門的法律概念,其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用,并有特定定金的規(guī)則,它有特定的法律內涵,叫做給付定金的一分不履行債務的無權要求返還定金,接受定金的不履行債務的應該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用,它只是起擔保作用,叫做給付訂金的一分不履行債務的可以要求返還訂金。所以,在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂),因為有不同的法律概念。通常房地產開發(fā)商在認購書中有這樣的條款,買房應該在簽訂認購書多少之日起買房,否則的話不給退還。
建議,購房者在簽訂認購書的時候,將這個條款改為買房應當在簽訂認購協議之日起多少日之內前來與賣房商談正式合同,如因對合同條款的分歧導致合同未能簽署,所收的定金應予退還。這樣對購房者應該是比較有利的。
認購書簽訂了之后在多少日之內和房地產開發(fā)商簽訂買賣合同,簽訂買賣合同就應該非常慎重的對待,因為買房人的權利和義務都體現在買賣里面。一旦將來和房地產商發(fā)生糾紛,購房合同是解決雙方分歧的最主要的根據和憑證。所以,在簽定合同之前,購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”,如果是現房,根據規(guī)定發(fā)展商已經不需要辦理銷售許可證了,而應當改為辦理大產權證的審批手續(xù),去產權登記部門進行登記。辦理房屋產權證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
五證,一個是建設用地規(guī)劃許可證,第二是建設工程規(guī)劃許可證,第三是建設工程開工證,第四是國有土地使用證,第五是商品房預售許可證,簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的,開工市是由市建委核發(fā)的,國有土地使用證和商品房預售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法,這五證最主要的應該看兩證,一個是國有土地使用證,一個是預售許可證,這兩種要核發(fā),看準確了,一般原則上就沒有問題,特別是預售許可證。特別要提醒的是,購房者在查看五證的時候一定要看原件,復印件很容易作弊。簽合同前,要看清楚您所預購的房屋是不是在預售范圍之內,以確保將來順利的辦理產權證。
買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢,兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件,一個是住宅質量保證書,第二是住宅使用說明書。住宅質量保證書通常包括工程質量監(jiān)督部門核驗的登記,在使用年限內承擔的保修責任,正常使用情況下,各部件的保修期,比如說防水是三年,墻面、管道滲漏是一年,墻面抹灰脫落是一年,地面大面積起沙是一年,包括供熱供冷系統(tǒng)等設備,衛(wèi)生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發(fā)商和用戶約定。
住宅使用說明書,通常應該包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結構類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設施配制的說明,以及門窗類型使用事項,配電負荷,承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產廠家另有說明書的,應附于住宅使用說明書里。
也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應該查驗五證,同時收房子的時候應該有兩書。還有更重要的是產權證,拿到產權證,整個購房所有的法律文件就應該算齊備了。
在購房的過程中還涉及到一個問題,在有些情況下,在什么情況下簽訂房屋的限售合同,在什么情況下簽訂預售合同。限售合同是你想買的房屋已經竣工驗收并交付使用了商品房,這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收,就是期房,這個時候簽訂的是房屋的預售合同。
商品房銷售面積的計算問題,有三種計算方式。一個是按套計價,一個是按建筑面積計價,還有一個是按套內建筑面積計價值。通常,按套內面積計價的方法比較少用,而通常用的是按照建筑面積,它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內銷售面積和分攤的公用面積之和,是對購房者最為有用的是套內的使用面積,因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以,在簽訂商品房買賣合同的時候,要把套內的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
所以,購房的時候購房者特別關注面積,一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少,這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
在購房過程中,怎么處理面積的誤差呢?通常在標準的商品房買賣合同里,面積差異的處理方式有兩種,一種是雙方自行約定,只要雙方約定使用面積不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是雙方約定都可以,多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常,現在房地產開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣,都有一個比的絕對值,通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內的通常約定據實結算房款,面積誤差比絕對值超過3%,購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應該承擔相應的違約責任。當然,如果約定得這么明確,建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內,沒有超過據實結算房款,如果超過的話,開發(fā)商必須承擔違約責任,同時允許購房者退房。還有一個問題,在商品房購銷合同中,通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里,開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定,不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,比如說地震、發(fā)洪水等等,這種是不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況,這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任,也就是說免責。如果不是這種情況,就不能約定成不可抗力,一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了,比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決,比如說契約協定后政府頒布的法規(guī)和原來不同,比如說施工配套的批準和安裝的延誤,都認定為不可抗力。從法律角度講,我們覺得對購房者是不公平的,等于把不可抗力的范圍擴展了。所以,建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件,就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下,約定在最小的范圍內,不要擴展,擴展以后,延期交房的時候,他都可以說我免責。
還有一個基本問題,購房合同的簽訂是跟誰簽訂?很簡單,簽訂購房合同,應該是跟房地產開發(fā)商簽定合同。但是,目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負責其銷售活動,中介代理公司不能沒有開發(fā)商的簽字而與購房者直接簽訂買賣合同,就是說中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時候我們應該把握住是開發(fā)商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名義簽定合同。再一個提示,簽訂商品房買賣合同的時候,要注意有一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾,還是百分之幾,這些比例數字,作為購房者一定要注意,稍微差一個百分數,很多東西就差很多。
在買賣的時候一個是簽訂認購書,第二個簽訂購房合同,購房合同有一個補充協議,這個補充協議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是,補充條款在某種程度上,它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要,因為補充條款是根據不同的項目的不同具體情況來約定的。所以,在補充條款簽訂的時候應該把握幾個問題。
第一,應該明確的把售樓書和其他廣告的內容寫進補充協議里去,這是維護購房者合法權益的一個很重要的方式。
第二,明確房屋所有權證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產權證辦下來,這通常在補充條款里約定。
第三,要明確按揭辦不下來的話,雙方的責任。現在買房通常需要按揭,確實有的情況下按揭沒有辦下來,沒有辦下來的原因比較復雜,有購房者的原因,也可能有房地產開發(fā)商的原因,甚至也有一些是銀行方面的原因,也有一些是綜合的。要明確,如果按揭辦不下來,雙方各自的責任是什么。
第四,明確關于公攤建筑面積?，F在面積爭議最多的就是公用面積的分攤問題,而且有些開發(fā)商經常在公攤上做文章,所以要和開發(fā)商約定清楚,不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數字,而且要約定公攤的是哪一部分,要確定公攤的位置?，F在有很多贈與這個,贈與那個,實際上有的時候是公用的面積。
第五,應該明確裝修標準。以后逐漸的房地產開發(fā)項目是精裝修,那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述,一定要明確使用什么品牌,甚至包括顏色等。
第六,明確退房的責任。購房者接到入住通知之后,經常拿出一些資金裝修房屋,比如說買家電什么的,但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因,必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任,寫名在確定的日期內把開發(fā)商退還,甚至包括銀行的利息、罰金等。
最后,購房者在購買商品房的時候是否需要聘請律師。在商品房的買賣中確實涉及到很多專業(yè)方面的法律知識,普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題,因此為了減少風險,預防買賣合同中的陷井,建議購房者在購房的過程中聘請律師,把相關的事情請律師辦,雖然要支付一些費用,但會降低風險。
看房選房請參考:/choose/index.html
合同簽訂請看:/contract/ 這個問題可復雜了。要慎重啊! 要想把這些問題寫入合同難度不小。
簽約注意事項:
1、 會所同時使用。否則罰款;
2、 大堂規(guī)格
3、 廣告做附件
4、 樓層描述說明
5、 保證多久產權證到手
6、 所有涉及到的證件復印附上
7、 簽字人委托書正本副本
8、 查《商品房銷售管理辦法》
9、 要求查附上面積測定證明
10、 審查開發(fā)商的資質、銷售資格
11、 地上物的排他權、房屋結構、戶型、套內建筑面積、公攤面積、價款及付款期限、房屋及產權證書的交付時間、質量條款、保修責任等關鍵內容更應審慎對待,
12、 如果打算采用向銀行貸款按揭的方式購買期房,應當考慮到貸款不成的情況,因為銀行在放貸前既要審查樓房的建設情況、也要審查貸款人的資信和還貸能力。因此,事先在補充協議中約定貸款不成時買賣契約可因此解除,可以省去很多麻煩,購房人不會再為追索已付的首付款而耗費精力。
13、 一、面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%),據實結算房價款; 二、面積誤差比絕對值超出3%時,買受人有權退房。買受人退房的,出賣方應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人,同時支付已付房價款利息。 買受人不退房的,產權登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔,產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人
14、 雙方還可以在合同中約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
15、 中心花園面積、泳池確認入合同
16、 查五證,土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程開工證、商品房預售許可證。土地是否出讓、土地的批準文件,持有建設工程規(guī)劃許可證,施工許可證1.國有土地使用權證,證明開發(fā)商已合法取得該土地的使用權,并交納了土地出讓金;
2.建設工程規(guī)劃許可證,該房屋的規(guī)劃已取得規(guī)劃部門的許可;
3.建設用地規(guī)劃許可證,允許在該土地上進行該項目的開發(fā)建設;
4.建設工程開工許可證,允許該項目的工程進行施工建設;
5.銷售許可證,允許銷售該房屋.
開發(fā)商證明上述五證是真實有效且未經修改的最后版本,任何修改都必須即使通知我方,我方保留權利。
17、 比如要看土地許可證上有沒有注明土地已被銀行抵押、預售許可證上包不包括房地產商正在出售的房屋,并且還告誡買房人只看“五證”不夠,還要了解房地產商有沒有資質、了解小區(qū)的整體規(guī)劃、了解要買的房是否已被房地產商抵押…證實無抵押
1.建設部的商品房銷售和預售管理辦法及商品房買賣合同示范文本都沒有提及《建設用地規(guī)劃許可證》,經查這個許可證列明的規(guī)劃建設單位是可以申請更改的,通過看此證和查規(guī)劃并不能保證買房人所買房屋的規(guī)劃環(huán)境不會改變。
2.有預售許可證沒有土地許可證售房的不止一兩家,按建設部相關規(guī)定和合同示范文本,有土地使用批準文件的就可以出售。批準文件真?zhèn)魏陀行?普通買房人更難辨別。
3.按我國抵押法的相關規(guī)定,有抵押的不等于不能轉讓(出售),經抵押人同意,被抵押物一樣可以轉讓(出售),在實際操作上房地產商將土地抵押換取貸款對加快房屋建設不一定是壞事,沒有周轉資金,房子遲遲蓋不起來,對買房人不同樣是風險?
4.房地產商超許可證面積銷售并非從房號上就一定能看得出來,最近北京某小區(qū)的面積糾紛實際上是房地產商在公攤上做手腳,所有房號都包括在許可證范圍之內,當時從許可證上很難看出破綻。
5.沒有強制性法規(guī)要求房地產商在售房時必須向買房人出示“五證”正本,售樓人員經常給買房人出示的都是影印件,如果房地產商在影印件上做手腳,買房人還是防不勝防。
鑒于以上分析,筆者認為買房人保護自己的方法只能從合同入手,將風險“轉嫁”給政府,和房地產商的合同在第六條“付款方式及期限”中約定清楚:“第一次付款時間為合同在政府做完備案登記后__天內?！边@樣所有查證手續(xù)都由政府完成,將來出什么問題也由政府負責。目前法院判定合同是否為有效合同的惟一標準是合同有沒有在政府主管部門備案登記,銀行能否給買房人發(fā)放貸款的前提同樣也是合同有沒有在政府主管部門備案登記。對于居住環(huán)境特別關心的買房人則最好從合同的補充協議入手,要求房地產商注明光照、房子間距等條件,這比去查將來可以變更的規(guī)劃來得更實際一些
18、 用電負荷
19、 道路不得收費
20、 環(huán)保家裝無異味
21、 產權年限
22、 房產允許抵押、置押
23、 垃圾何處處理
24、 萬分之一違約款太低
25、 按照合同約定及法律規(guī)定,收房時一定要查看相應的法律文件(一表二書等),避免因入住行為造成既成事實給自己帶來被動。
26、 確認樓層和樓號的描述
27、 開發(fā)商對贈送的產品質量負責。
28、 要開發(fā)商承諾工程進度便于破產前打官司
29、 可否寫兩人所有,開發(fā)商對產權不得抵押
30、 印花稅雙方出
31、 土地使用稅
菜鳥買房必看:如何在售樓處看房和提問?
每一位購房者去售樓處看房的時候,除了面對形形色色的沙盤,還要面對妙語如花的置業(yè)顧問,保持冷靜的頭腦很重要,咨詢了解過程看似簡單,實則門道很深,為了減少購房糾紛,購房者在看房時要多留個心眼,務必清楚該看些什么,該問些什么?
一、房價
在售樓處,跟房價有關的名詞,會經常聽到三個:均價、單價、總價。
均價指整個樓盤的房屋單價;單價一般是指某一戶型、樓層的房屋單價;總價則指的是總房款。由于戶型、樓層、位置等不同,房源的單價也有所不同,總價有時可以差出幾十萬。
如果已經有了心儀的房源,要問清楚這套房子的單價是多少,總房款在什么價位,做到心中有數。
二、房源特點
房源特點包括戶型特征、面積、裝修特點、公攤面積、得房率、優(yōu)惠等等。
戶型特征指的是幾居室、功能廳如何分布;面積則指的是套內建筑面積是多少;裝修狀況是毛坯、簡裝還是精裝;公攤面積以及得房率分別是多少;所購買的意向樓房有無打折優(yōu)惠等等。了解以上信息,有助于大家對比選出適合自己的房源。
三、周邊配套
周邊配套主要包括交通配套、教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、金融配套、文化休閑配套等。
交通配套需要問問小區(qū)周圍地面交通、軌道交通等交通建設,對自己以后的行車路線有個大概了解。商業(yè)配套主要包括超市、商場等,如果這些設施在建,需要問問開業(yè)時間,確保入住后不會影響正常生活需求。醫(yī)療配套及金融配套,可以問問醫(yī)院的等級、附近有哪些銀行等等。
四、銷控表
銷控表是直接展示一個樓盤項目還有哪些房源在售的表,如果大家覺得一個項目不錯,想繼續(xù)選選戶型、樓層等,可以參考銷控表。
詢問銷售人員在售房源的特點及價格,快速確定自己心儀的房源。銷控表還有一個作用,無論售樓處現場有多火爆,銷控表最能反映該項目的銷售情況。
五、入住時間、物業(yè)、車位
要問清楚入住的時間和條件。入住時水、電、網絡、閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用,以及小區(qū)內清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設施是否能正常使用。
收房入住時間是什么時候?問問物業(yè)公司是哪家?物業(yè)費如何收取?了解小區(qū)的車位數,車位是地上還是地下,車位的配比是多少?車位的收費標準,是否可售等詳細信息。
除了咨詢以上這些問題,還要注意查看售樓處公示的“五證”,即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。這關系到購房者的合法權益能否得到保障,所以也要引起重視。
小白買房指南:去售樓處關鍵問這五大問題
很多首次買房的小伙伴都非常迷茫,不知道該怎樣看房,去售樓處都該問些什么?其實,根據過來人的經驗,去售樓處問五大問題就夠了。問題一:價格
在售樓處,跟房價有關的名詞,會經常聽到這三個:均價、單價、總價。
均價是指整個樓盤的房屋單價。
單價一般指某一個戶型、樓層的房屋單價。
總價是指總房款。
由于戶型、樓層、位置等不同,房源的單位也有所不同,總價有時候可能差出幾十萬。
如果已經有了心儀的房源,要問清楚這套房子的單價是多少,總房款在什么價位,做到心中有數。
問題二:房源特點
房源特點包括戶型特征、面積、裝修特點、公攤面積、得房率、優(yōu)惠等。
戶型特征指的是幾居室,功能廳如何分布;
面積則是指套內面積是多少;裝修狀況是毛坯、簡裝還是精裝;公攤面積多少;得房率多少;購房樓房有無折扣優(yōu)惠等。了解這些,有助于大家對比選出適合自己的房源。
大家要問清楚建筑面積和套內建筑面積,公攤面積是多大,公攤小會是房子的賣點之一,一般電梯房的公攤在20%左右。
如果是精裝修的項目,要問問精裝修是如何收費的,大家需要問問得房率是多少,因為得房率影響著居住舒適度。
大家可以將樓盤項目的特點記下來,回家時也能對看過的樓盤有印象。
問題三:周邊配套
周邊配套主要包括交通配套、教育配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、金融配套、文化休閑配套等。
交通配套需要問問小區(qū)周圍地面交通、軌道交通等交通建設,對自己以后的行車路線有個大概了解。
如果小區(qū)周邊有學校,需要問問有沒有學位。
商業(yè)配套主要包括超市、商場等,如果這些設施在建,需要問問開業(yè)時間,確保入住后不會影響正常的生活需求。
醫(yī)療配套及金融配套,可以問問醫(yī)院的等級,附近有哪些銀行等。
問題四:銷控表
銷控表是直觀展示一個樓盤項目還有哪些房源在售的表,如果大家覺得一個項目不錯,想繼續(xù)選選戶型、樓層等,可以參考銷控表。
詢問銷售人員在售房源的特點及價格,快速確定自己心儀的房源。銷控表還有一個作用,無論售樓處現場有多火爆,銷控表最能反應該項目的銷售情況。
問題五:入住時間、物業(yè)、車位
要問清楚入住的時間和條件。入住時水電網絡閉路監(jiān)控系統(tǒng)是否能夠正常使用,以及小區(qū)內清潔、保潔、綠化、排污、照明、信報箱等私用或公用設施能否正常使用。
收房入住時間是什么時候?物業(yè)公司是哪家?了解小區(qū)的車位數,車位是地上還是地下,車位的配比是多少?車位的收費標準,是否可售等詳細信息。
除了詢問以上五大問題,還要注意看看售樓處公示的“五證”,即《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》。這關系到購房者的合法權益能否得到保障,所以也要引起足夠重視。
(以上回答發(fā)布于2017-02-24,當前相關購房政策請以實際為準)
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想買房?先打114問個清楚
動動手指,按四個鍵,就能迅速了解到最真實的房價信息,這在過去似乎是難以想象的一件事,近日卻在錢江晚報和中國電信的聯手之下成為了現實:撥打114轉1,一個電話即可查詢杭州房價。自從上周四114房價語音查詢功能上線以來,反響十分熱烈,對于這樣一項便民利民的服務,購房者紛紛表示,買房子變得更簡單也更放心了:“今后買房,先打114問問價格?！?/p>
隨時隨地撥打114轉1
新房、二手房價格都能查到
韓女士已經成為114房價語音查詢功能的忠實粉絲,她告訴記者,這一功能給她帶去了不少便利:“用起來太方便了,隨時看到某個項目的信息,或是聽同事、朋友提到哪個新樓盤,隨時一個電話打到114,價格什么的馬上就知道了。”
韓女士表示,過去她得記下樓盤的名字,等手邊有電腦時再通過網絡查詢,查出來的各種網站上顯示的價格也常常不一樣,讓她不知道該相信哪個?！斑@下好了,114的價格都是成交的實際均價,查起來又快又準確?！睂τ谡谔暨x新房的韓女士來說,114房價查詢功能的出現,恰到好處地解決了她的問題。
二手房方面,114房價語音查詢同樣奏效?！昂贾莸亩址啃^(qū)那么多,哪里看得過來?中介經紀人又是一天一個電話過來,說讓我去看房子,實在太累了?！标愊壬诳紤]購買一套學區(qū)房,已經跑了四五個小區(qū),看了不下十五套房源,但中介那里仍舊有大把的房源還沒去看。
陳先生告訴記者:“每套二手房的價格不一樣,中介有時候為了成交還會虛報價格,不去現場看看又不甘心,怕萬一真的錯過了什么價格實惠的優(yōu)質房源,幾乎是每套中介推薦的房源我都去看過了?！?14房價語音查詢功能上線后,他的問題迎刃而解?！胺彩侵薪橥扑]的小區(qū),我都先打個電話到114咨詢一下情況。”他表示。
300位客服24小時待命
提供準確、專業(yè)的房價參考
114房價語音查詢功能這一便民服務的背后,是300位114熱線的專業(yè)客服人員。功能上線后,他們24小時為市民提供查詢服務,接下去還將對這些客服人員進行培訓,針對購房者不同類型的房產問題進行更好的引導。
據該查詢欄目的工作人員介紹,這一功能上線的第一天就有近千組來電咨詢,購房者對于真實房價的需求很大,新房和二手房咨詢的人數都不少?！巴ㄟ^傳統(tǒng)的查詢手段,購房者能得到的只是一個開發(fā)商或者是中介經紀人想給大家看的數據,而未必是真實的成交價格,在這一點上,114為購房者播報的房價無疑是準確且具備較高參考價值的?！?/p>
“比如一些還沒有網簽數據的新盤,購房者想要了解它的情況,但是沒有成交記錄,我們不會隨便給一個預計價格,而是會由客服播報一個板塊的均價?！边@位工作人員表示,購房者可以將置業(yè)顧問給的價格和114提供的板塊均價進行比較,來作為購房的參考。
二手房方面,購房者通過114熱線已經可以在第一時間與豪世華邦的專家臺席進行點對點的溝通交流。作為在杭州擁有近200家門店的中介平臺,豪世華邦覆蓋了全杭州的大部分小區(qū),可以針對購房者的不同需求,給出相應的解答。尤其是在學區(qū)房的購買上,每年都會有購房者買錯學區(qū)房導致孩子無法入學的情況發(fā)生,通過114熱線,聯系到二手房的專業(yè)平臺,將大概率地避免這樣的問題。
據悉,接下去114房價語音查詢欄目還將針對學區(qū)房的相關查詢功能進行開發(fā)和優(yōu)化。屆時,通過114熱線,購房者將可以迅速了解到各個小區(qū)所對應的學區(qū)情況,并了解該小區(qū)的價格及成交情況,為購房提供非常精確的參考。
(以上回答發(fā)布于2016-12-15,當前相關購房政策請以實際為準)
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購房小貼士:如何在售樓處看房和提問?
1. 事先了解相關信息:在前往售樓處之前,可以先了解一下該樓盤的基本情況,如開盤時間、售價、戶型等,這能夠在后續(xù)的看房和提問中更加專業(yè)和有針對性。2. 適度保持距離:到達售樓處后,不要直接貼在銷售員身邊,適度保持距離,這能夠保證自己的私人空間,同時也能夠保持一定的客觀性。3. 詢問具體問題:在詢問問題時,要問得具體,這樣有利于得到更詳細的回答。比如,不要直接問“價格是多少”,而是應該詢問“該戶型的售價是多少?”4. 注意情緒控制:在經過多次看房和咨詢后,有的人可能會感到焦慮和疲憊,情緒容易失控,這時應該適度控制自己的情緒,保持冷靜和理智。5. 帶上專業(yè)人士:如果自己對房地產知識不太了解,可以考慮邀請專業(yè)人士陪同看房和提問,這樣能夠更加全面地了解樓盤的情況。
新手買房必須要了解這些!
新手買房一般都是通過中介公司或者自己去售樓處了解房屋的情況的,如果自己去售樓處去咨詢購房的一些信息,買房子前一定要提前做好準備,特別對于新手來說,買房的時候多聽一些過來人的經驗是很有必要的,那么去售樓處買房需要咨詢那些問題呢?1、房價
去售樓處咨詢房屋的價格應該是誰也不會忽略的,不過在售樓處我們會常聽到這三個:均價、單價、總價。
均價所指的是整個樓盤的房屋單價。
單價一般所指的是某一個戶型、樓層的房屋單價。
總價所指的是總房款。
由于戶型、樓層、位置等因素有所不同,房源的單位也有所不同,總價有時候可能相差幾十萬。
2、周邊配套
了解了房價之后,需要對房屋所在小區(qū)的基本情況多做一些了解。
周邊配套其中主要包括交通配套、學校配套、商業(yè)配套、醫(yī)療配套、金融配套、文化休閑配套等。
交通配套方面要問問小區(qū)周圍的地面交通、軌道交通等交通建設,對自己以后的行車路線有個基本了解。
如果小區(qū)周邊有學校,要問問有沒有學習資源。商業(yè)配套主要包括超市、商場等,如果這些設施正在建,需要問問開業(yè)的大概時間,確保入住后不會影響正常的生活需求。
3、交房時間
通常開發(fā)商在樓盤開盤的時候就已經開始預售了,在售樓處一般也只能看到樣板房,所以在買期房的時候要問明白入住的時間和條件。
入住時水電網絡等是否能夠正常使用,以及小區(qū)內保潔、綠化、排污、照明、信報箱等設施是否正常使用。
4、房屋的特點
除了樓盤整體的特點之外,對改小區(qū)中房型的特點也應該全面了解作對比。
房源特點其中包括戶型特征、面積、裝修特點、公攤面積、得房率以及購房有無折扣或者優(yōu)惠等。
了解了這些,有助于大家通過對比選擇適合自己的房源。并且大家也要問清楚建筑面積和套內建筑面積以及公攤面積是多大,公攤小的房子更有賣點,一般電梯房的公攤面積在20%左右。
5、銷控表
售樓處的銷控表可以直觀展示一個樓盤項目還有哪些房源在售的表,如果大家覺得一個項目不錯,想繼續(xù)選選戶型、樓層等,可以參考銷控表。
問詢銷售人員在售房源的特點及房價,快速確定自己心儀的房源。銷控表還有一個作用,無論售樓處現場有多火爆,銷控表能反應該項目的銷售情況。
買房是一件大事,一套房子很可能是一個人一輩子的住所,有過買房經驗或者看房經驗的朋友應該都知道,大家要去看房首先就要去樓盤的售樓處。
那么如果是對于第一次買房的新手小白來說,去售樓處看房提前需提前了解。對要問哪些問題做好準備才好。
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